Mettre son bien en location : les 11 étapes

Vous voulez louer votre appartement ou votre maison ? Mettre un bien en location, c'est une suite d'étapes avant la signature du bail, puis des obligations qui reviennent chaque année. Ce guide les reprend dans l'ordre, pour un logement loué vide ou meublé comme résidence principale du locataire, avec un lien vers chaque texte officiel. Garages, locaux commerciaux et terrains suivent d'autres règles : ils auront leurs propres guides.

1Vérifier que le logement peut être loué

Le bailleur doit remettre un logement décent : sans risque manifeste pour la sécurité ou la santé, sans nuisibles, et avec une performance énergétique minimale (loi du 6 juillet 1989, art. 6).

• Performance énergétique. En métropole, le logement doit être classé entre A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034. En dessous, il est considéré comme non décent. Outre-mer, les échéances sont 2028 (A à F) et 2031 (A à E) (art. 6).
• Surface. Au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume de 20 m³ (décret n° 2002-120, art. 4).
• Démarche en mairie. Une commune ou une intercommunalité peut imposer, dans certaines zones, une déclaration ou une autorisation préalable de mise en location (CCH, art. L634-1 et L635-1). Renseignez-vous auprès de votre mairie avant de chercher un locataire.
• Résidence principale imposée. Si le logement est soumis à une obligation d'urbanisme de résidence principale exclusive, le bail doit le mentionner (voir l'étape 7).

2Assurer le bien

Avant de mettre le logement en location, vérifiez son assurance. En copropriété, c'est une obligation : chaque copropriétaire doit s'assurer pour sa responsabilité civile, qu'il occupe son logement ou non (loi du 10 juillet 1965, art. 9-1, issu de la loi ALUR). C'est ce que l'on appelle couramment l'assurance « propriétaire non occupant » (PNO). Pour une maison hors copropriété, elle reste fortement conseillée.

3Fixer le loyer

La fixation du loyer est libre (loi du 6 juillet 1989, art. 17), avec plusieurs limites.

• Logement classé F ou G. Pour une nouvelle location, le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer du précédent locataire (art. 17). En cours de bail, il ne peut être ni révisé, ni augmenté après des travaux d'amélioration (art. 17-1).
• Zones tendues. Dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants où l'accès au logement est difficile, listées par décret, la hausse du loyer à la relocation ou au renouvellement est plafonnée par un décret pris chaque année (art. 17 et 18).
• Encadrement des loyers. Dans certaines villes, un loyer de référence au mètre carré est fixé chaque année par le préfet (loi ELAN, art. 140). Renseignez-vous auprès de votre mairie.
• Révision annuelle. Si le bail la prévoit, la hausse ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee. Le bailleur qui ne la demande pas dans l'année y renonce pour l'année écoulée (art. 17-1).

4Faire réaliser les diagnostics

Le bailleur fournit un dossier de diagnostic technique, annexé au bail (loi du 6 juillet 1989, art. 3-3). Il comprend :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), à tenir à la disposition de tout candidat locataire ;
• le constat de risque d'exposition au plomb ;
• un état de la présence ou de l'absence d'amiante ;
• un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz ;
• dans les zones concernées, l'état des risques, remis au candidat dès la première visite ;
• dans les zones de bruit d'un aérodrome, un document qui l'indique.

5Publier l'annonce

L'annonce doit indiquer la classe énergie et la classe climat du logement, ainsi que le montant estimé de ses dépenses annuelles d'énergie, y compris sur un site d'annonces (CCH, art. L126-33). Sur Internet, les classements doivent apparaître de façon lisible et en couleur, et, si le logement est concerné, avec la mention « Logement à consommation énergétique excessive » (art. R126-22 à R126-24). Un particulier qui l'oublie s'expose, après une mise en demeure restée sans effet, à une amende pouvant aller jusqu'à 3 000 €.

Depuis le 1er juillet 2022, une annonce de particulier doit aussi indiquer, entre autres, le loyer mensuel, les charges, le dépôt de garantie, la commune et la surface habitable (arrêté du 21 avril 2022).

Les huit mentions obligatoires, les interdits, un exemple et des conseils de rédaction sont dans notre guide Annonce de location : les 8 mentions obligatoires.

6Choisir le locataire

Les pièces justificatives que vous pouvez demander

La liste est fixée par décret (décret n° 2015-1437, annexe I). Pour chaque candidat :

• Une pièce d'identité en cours de validité, avec photo : carte nationale d'identité, passeport ou permis de conduire, français ou étranger, ou un titre de séjour pour un candidat étranger.
• Un seul justificatif de domicile : les trois dernières quittances de loyer (ou une attestation du précédent bailleur indiquant qu'il est à jour), une attestation d'hébergement sur l'honneur, une attestation d'élection de domicile, ou le dernier avis de taxe foncière (à défaut, le titre de propriété).
• Un ou plusieurs justificatifs d'activité : contrat de travail ou de stage (ou attestation de l'employeur), extrait K ou K bis de moins de trois mois, fiche d'immatriculation au Registre national des entreprises de moins de trois mois, certificat d'identification de l'Insee, carte professionnelle, toute pièce récente attestant l'activité, ou carte d'étudiant.
• Un ou plusieurs justificatifs de ressources : dernier ou avant-dernier avis d'imposition, trois derniers bulletins de salaire, justificatif d'indemnités de stage, deux derniers bilans (ou attestation d'un comptable) pour un non-salarié, justificatif de retraite, pension, prestations ou allocations des trois derniers mois, simulation d'aide au logement, avis d'attribution de bourse, avis de taxe foncière ou titre de propriété, justificatif de revenus fonciers ou de capitaux.

Des copies suffisent, en français ou traduites, avec les montants convertis en euros ; vous pouvez demander à voir les originaux (art. 1). Les pièces de la caution font l'objet d'une autre liste (annexe II du même décret).

Ce qui est interdit

• Interdit. Imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat, ses parents par exemple. Les manquements sont punis d'une amende administrative pouvant aller jusqu'à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (loi du 6 juillet 1989, art. 22-2).
• Non-discrimination. Aucune location ne peut être refusée pour un motif discriminatoire au sens de l'article 225-1 du code pénal (art. 1). Cela vaut aussi pour l'annonce : voir ce qu'une annonce ne peut pas dire.

La caution et les autres garanties feront l'objet d'un guide à venir.

7Rédiger le bail

Le bail est écrit et respecte un contrat type fixé par décret (loi du 6 juillet 1989, art. 3 ; décret n° 2015-587, annexe 1 pour la location vide, annexe 2 pour la location meublée).

Durées, préavis, clauses interdites, colocation, bail mobilité : tout le détail est dans notre guide Bail d'habitation : vide, meublé, colocation.

Ce que le bail doit contenir

• L'identifiant fiscal du logement, depuis le 1er janvier 2024 en métropole (le 1er janvier 2028 outre-mer) (décret n° 2023-796).
• L'identité et le domicile du bailleur, le nom du locataire, la date de prise d'effet et la durée, la surface habitable, la désignation des locaux et équipements, le loyer et ses modalités de paiement et de révision, le dernier loyer du précédent locataire s'il est parti depuis moins de 18 mois, les travaux réalisés depuis le dernier bail, le montant du dépôt de garantie, et une indication des dépenses d'énergie théoriques (art. 3).
• En annexe : la notice d'information (arrêté du 29 mai 2015), les extraits du règlement de copropriété le cas échéant, le dossier de diagnostic technique et l'état des lieux.

Durée et dépôt de garantie

Sources : loi du 6 juillet 1989, art. 10, 22, 25-6 et 25-7. Pour une location vide, le dépôt est restitué dans les deux mois suivant la remise des clés, ou dans le mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée (art. 22).

Un logement meublé doit être équipé d'un mobilier permettant d'y dormir, manger et vivre convenablement. La liste minimale est fixée par décret (décret n° 2015-981).

8Faire l'état des lieux d'entrée

• Il est établi ensemble, par le bailleur et le locataire ou par un tiers qu'ils mandatent, à la remise des clés, en autant d'exemplaires que de parties, et joint au bail. À défaut d'accord, un commissaire de justice l'établit, à frais partagés par moitié (loi du 6 juillet 1989, art. 3-2).
• Le locataire peut demander à le compléter dans les dix jours, et pendant le premier mois de chauffe pour les éléments de chauffage.
• Le bailleur y ajoute les relevés des compteurs d'énergie lorsque le chauffage ou l'eau chaude sont individuels, ou collectifs avec un comptage individuel.
• Son contenu minimal est fixé par décret (décret n° 2016-382).

Le contenu exact, l'état des lieux de sortie, la vétusté, les honoraires et la signature électronique sont détaillés dans notre guide sur l'état des lieux d'entrée et de sortie.

9Remettre les clés

Le locataire doit justifier de son assurance à la remise des clés, par une attestation de son assureur, puis chaque année si vous la demandez (loi du 6 juillet 1989, art. 7). Sans attestation, et un mois après une mise en demeure restée sans effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et la lui refacturer.

10Déclarer la location

Aux impôts : qui occupe le logement

Chaque changement d'occupant se déclare sur impots.gouv.fr, depuis votre espace Finances publiques, dans le service en ligne « Biens immobiliers » : choisissez le logement, puis « Commencer la déclaration » (impots.gouv.fr). On y indique le type d'occupation et l'identité des occupants. Un logement vide entre deux locataires se déclare aussi. La loi fixe une déclaration avant le 1er juillet de chaque année, dont vous êtes dispensé si rien n'a changé (code général des impôts, art. 1418).

Aux impôts : les loyers perçus

• Location vide : les loyers sont des revenus fonciers (CGI, art. 14). Jusqu'à 15 000 € de loyers bruts par an, le régime micro-foncier applique un abattement de 30 %, sauf exceptions prévues par la loi (CGI, art. 32).
• Location meublée : les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (CGI, art. 35), au régime micro ou au régime réel.

À la CAF, si le locataire touche une aide au logement

L'Espace bailleur de la CAF permet de déclarer le loyer de juillet, le départ du locataire, un changement du nombre de colocataires ou un impayé, et de demander à recevoir l'aide directement (caf.fr).

11Pendant la location

• Quittances. Le bailleur remet gratuitement une quittance au locataire qui la demande, en distinguant le loyer et les charges. Aucun frais ne peut être facturé. L'envoi par voie électronique suppose l'accord exprès du locataire. En cas de paiement partiel, c'est un reçu qui est délivré (loi du 6 juillet 1989, art. 21). Notre générateur de quittance est gratuit et sans inscription. Pour une société, un local commercial ou un loyer avec TVA, voir notre guide sur la quittance dans ces cas.
• Révision du loyer, chaque année si le bail la prévoit (voir l'étape 3).
• Attestation d'assurance du locataire, chaque année si vous la demandez (voir l'étape 9).
• Location meublée au régime réel. Hors régime micro, une déclaration annuelle de résultat est à déposer, avec les documents fixés par décret (CGI, art. 53 A). C'est ce que l'on appelle couramment la liasse fiscale.