Révision du loyer (IRL) : calcul, délai et cas particuliers

Le loyer d'un logement peut être révisé chaque année, à une condition : le bail doit le prévoir. La hausse est plafonnée par l'indice de référence des loyers (IRL). Et un détail coûte cher : sans demande dans l'année, la révision est perdue. Ce guide reprend les règles pour un logement vide ou meublé loué comme résidence principale, avec un lien vers chaque texte officiel.

Pour la place du loyer dans la mise en location, voir l'étape Fixer le loyer ; pour le loyer et les charges dans le bail, voir loyer, charges et révision.

1Ce qu'est l'IRL

L'IRL est un indice publié chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). Il « correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers » (loi du 6 juillet 1989, art. 17-1).

• Il a été créé par la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat. C'est un indice « chaîné en glissement annuel », de base 100 au quatrième trimestre 1998. Son niveau et son évolution sont arrondis à deux décimales (Insee).
• Il concerne les loyers des logements à usage d'habitation principale régis par la loi de 1989 et les logements meublés (Insee).
• Il paraît environ à la mi-janvier, mi-avril, mi-juillet et mi-octobre (Insee). Les valeurs du moment, avec leurs dates de publication, sont sur la fiche de Service-Public sur l'IRL.
• Depuis le troisième trimestre 2022, l'Insee publie des IRL spécifiques pour la Corse et pour les départements et régions d'outre-mer : il faut prendre celui du territoire du logement.
• Du troisième trimestre 2022 au premier trimestre 2024, la loi a limité à 3,5 % la variation annuelle de l'IRL. Ce plafond concernait la fixation de ces indices ; il ne vise pas les indices suivants (Insee).

2Réviser le loyer : clause, date, indice et formule

Quatre points à vérifier avant de calculer (loi de 1989, art. 17-1 et art. 3) :

• Une clause du bail prévoit la révision. Le bail mentionne le loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision éventuelle. Sans clause, il n'y a pas de révision.
• La date de révision. La révision intervient chaque année à la date convenue entre les parties, ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
• Le trimestre de référence. C'est celui que mentionne le bail. À défaut de clause, c'est celui du dernier indice publié à la date de signature du bail.
• Le plafond. La variation du loyer ne peut pas dépasser, à la hausse, la variation de l'IRL.

La formule

Selon Service-Public, le calcul est le suivant, avec un résultat arrondi à la deuxième décimale la plus proche :

nouveau loyer = loyer mensuel actuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente

Un exemple chiffré (indices fictifs)

Les indices ci-dessous sont des valeurs rondes inventées pour l'illustration. Les vrais se trouvent sur la fiche de Service-Public.

• Villes à loyer encadré. Selon Service-Public, si un complément de loyer s'applique, le montant à réviser est le total du loyer de base et du complément. Voir les villes où le loyer est encadré.
• Un simulateur officiel pour un logement en métropole continentale, « Calculer la révision du loyer », est proposé sur la fiche de Service-Public sur l'IRL.

3Le délai d'un an : ce que l'on perd

C'est le point qui fait perdre de l'argent. La loi dit (art. 17-1) :

• à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé à la révision pour l'année écoulée ;
• s'il la demande dans ce délai, la révision prend effet à compter de sa demande.

L'action en révision du loyer est d'ailleurs prescrite un an après la date convenue dans le bail pour réviser le loyer (art. 7-1). Selon Service-Public, la révision ne s'applique pas rétroactivement, et une révision non appliquée dans l'année est perdue. Son exemple :

4Quand la révision est impossible ou différente

• Majoration après travaux. Si les parties sont convenues par une clause expresse de travaux d'amélioration que le bailleur fera exécuter, le bail ou un avenant peut fixer la majoration du loyer qui en découle. Elle ne peut pas faire l'objet d'une action en diminution de loyer, et elle est exclue pour les logements F et G (art. 17-1, II et III).
• Au renouvellement du bail. Le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Le bailleur propose alors un nouveau loyer au moins six mois avant le terme, avec des références de loyers du voisinage, selon une procédure détaillée par l'art. 17-2. La révision de l'art. 17-1 s'applique ensuite à chaque valeur ainsi fixée.

5Ce que la révision ne touche pas

• Le dépôt de garantie. Il « ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé » (loi de 1989, art. 22). Voir le dépôt de garantie.
• Les provisions pour charges. La révision porte sur le loyer. Les provisions se régularisent chaque année ; voir la régularisation des charges et loyer, charges et révision.
• Le forfait de charges d'un logement meublé ou d'une colocation peut, lui, être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal (art. 25-10 et art. 8-1).

6Informer le locataire, et en cas de contestation

• La révision n'est pas automatique. Selon Service-Public, le propriétaire doit en informer le locataire par un courrier, envoyé de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception (fiche sur l'augmentation et la révision du loyer). Aucun texte lu n'impose cette forme : c'est un conseil.
• Contester le calcul. En cas d'erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation. Pour un litige inférieur ou égal à 5 000 €, la mise en demeure est facultative, puis une démarche amiable est obligatoire avant le juge : commission départementale de conciliation (gratuite), conciliateur de justice (gratuit) ou médiateur civil (payant). Le juge compétent est celui des contentieux de la protection (Service-Public).
• Ensuite, la quittance. Elle distingue le loyer et les charges (loi de 1989, art. 21) : voir notre générateur de quittance.