Bail d'habitation : vide, meublé, colocation

Vous allez louer un appartement ou une maison ? Le bail d'habitation est encadré de près : un modèle obligatoire, des mentions imposées, des durées minimales, des préavis fixés par la loi et une liste de clauses interdites. Ce guide réunit ces règles pour une location vide, meublée, en colocation ou en bail mobilité, lorsque le logement est la résidence principale du locataire, c'est-à-dire occupé au moins huit mois par an (loi du 6 juillet 1989, art. 2).

Les étapes qui précèdent la signature (diagnostics, annonce, choix du locataire) sont dans notre guide Mettre son bien en location : les 11 étapes. Les informations à faire figurer dans l'annonce ont leur propre guide : Annonce de location : les 8 mentions obligatoires.

1Quel bail pour quel logement

• Location vide : le cas général, régi par le titre Ier de la loi du 6 juillet 1989.
• Location meublée : le logement est équipé d'un mobilier permettant d'y dormir, manger et vivre convenablement, selon une liste minimale fixée par décret (art. 25-4, décret n° 2015-981). Ses règles propres ont été créées par la loi ALUR en 2014.
• Location à un étudiant : en meublé, le bail peut durer neuf mois, sans reconduction (art. 25-7).
• Colocation : plusieurs locataires dans le même logement, avec un bail commun ou un bail chacun. Un logement loué uniquement à un couple marié ou pacsé n'est pas une colocation (art. 8-1).
• Bail mobilité : un meublé de courte durée, réservé à un locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire (art. 25-12). Créé par la loi ELAN en 2018.

Vide, meublé ou bail mobilité : les différences

Sources : loi du 6 juillet 1989, art. 10, 15, 22, 23, 25-6 à 25-8, 25-10 et 25-14 à 25-18. Le détail est dans les parties qui suivent.

2Les lois qui encadrent le bail

Le socle est la loi du 6 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs ». Plusieurs lois l'ont modifiée depuis. Voici celles qui comptent pour un bail signé aujourd'hui.

3Le contrat type et le nouveau bail de 2026

Le bail est écrit et respecte un contrat type fixé par décret, y compris en colocation (art. 3 et 8-1 ; décret n° 2015-587, annexe 1 pour le vide, annexe 2 pour le meublé).

La clause résolutoire et le commandement de payer

Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation contient cette clause (art. 24). Pour qu'elle joue, le commandement de payer adressé au locataire doit mentionner, sous peine de nullité :

• le délai de six semaines dont il dispose pour payer ;
• le montant mensuel du loyer et des charges, et le décompte de la dette ;
• le risque d'une procédure de résiliation et d'expulsion s'il ne paie pas ou ne demande pas de délais ;
• la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, avec son adresse ;
• la possibilité de demander au juge un délai de grâce.

4Ce que le bail doit contenir

• L'identifiant fiscal du logement, depuis le 1er janvier 2024 en métropole (le 1er janvier 2028 outre-mer) (décret n° 2023-796).
• L'identité et le domicile du bailleur, le nom du locataire, la date de prise d'effet et la durée, la surface habitable, la désignation des locaux et équipements, le loyer et ses modalités de paiement et de révision, le dernier loyer du précédent locataire s'il est parti depuis moins de 18 mois, les travaux réalisés depuis le dernier bail, le montant du dépôt de garantie, et une indication des dépenses d'énergie théoriques (art. 3).
• En annexe : la notice d'information (arrêté du 29 mai 2015), les extraits du règlement de copropriété le cas échéant, le dossier de diagnostic technique et l'état des lieux.

Si la surface habitable est fausse

En location vide, si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une baisse du loyer proportionnelle à l'écart. Sans accord ni réponse du bailleur sous deux mois, il peut saisir le juge dans les quatre mois suivant sa demande (art. 3-1).

5Durée, renouvellement et reconduction

• Vide : trois ans au moins pour un bailleur personne physique, six ans pour une personne morale. Sans congé, le bail est reconduit tacitement pour la même durée (art. 10).
• Meublé : un an au moins, reconduit tacitement pour un an ; neuf mois pour un étudiant, sans reconduction (art. 25-7). Le bailleur qui veut modifier les conditions du bail à l'échéance doit prévenir le locataire trois mois avant (art. 25-8).
• Bail mobilité : voir la partie 12.

6Loyer, charges et révision

Le loyer

Il est fixé librement, sauf pour un logement classé F ou G, en zone tendue ou dans une ville où les loyers sont encadrés. La révision annuelle, si le bail la prévoit, est plafonnée par l'indice de référence des loyers (IRL), et impossible pour un logement classé F ou G (art. 17 et 17-1). Le détail est dans notre guide Mettre son bien en location : les 11 étapes. Le loyer, les charges et le dépôt de garantie doivent aussi figurer dans l'annonce : les 8 mentions obligatoires.

Les charges

• Seules les charges récupérables peuvent être demandées au locataire, sur justificatifs. Leur liste est fixée par décret (art. 23, décret n° 87-713).
• Si le locataire verse des provisions, elles sont régularisées chaque année : le bailleur envoie le décompte par nature de charges un mois avant, et garde les justificatifs à disposition pendant six mois (art. 23).
• En meublé et en colocation, les parties peuvent choisir à la place un forfait fixé dans le bail, sans régularisation, révisable chaque année comme le loyer, et qui ne doit pas être manifestement disproportionné (art. 25-10 et 8-1).

Le locataire peut demander une quittance qui distingue le loyer et les charges (art. 21). Pour une société, un local commercial ou un loyer avec TVA, voir la quittance de loyer pour une société, un local commercial et la TVA.

7Le dépôt de garantie

• Montant maximum : un mois de loyer hors charges en vide, deux mois en meublé, aucun en bail mobilité (art. 22, 25-6 et 25-17).
• Restitution : dans les deux mois suivant la remise des clés, ou dans le mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, déduction faite des sommes dues et justifiées (art. 22).
• En cas de retard : la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sauf si le locataire n'a pas indiqué sa nouvelle adresse (art. 22). La règle vaut aussi en meublé (art. 25-3).

Ce qui peut être retenu dépend de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie : voir l'état des lieux de sortie et le dépôt de garantie.

8Les clauses interdites

La loi dresse une liste de clauses « réputées non écrites » : même signées, elles ne s'appliquent pas (art. 4). Parmi elles, une clause qui :

• impose des visites les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables, en vue d'une vente ou d'une relocation ;
• oblige à s'assurer auprès d'un assureur choisi par le bailleur ;
• impose le prélèvement automatique comme mode de paiement ;
• rend les locataires collectivement responsables d'une dégradation d'un élément commun ;
• prévoit des amendes ou des pénalités ;
• interdit une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
• interdit d'héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec le locataire ;
• facture l'état des lieux de sortie, sauf s'il est fait par un commissaire de justice dans le cas prévu par la loi ;
• exige à l'entrée d'autres sommes que celles prévues par la loi ;
• fait payer des frais de relance ou d'envoi de la quittance ;
• rend le locataire automatiquement responsable des dégradations constatées ;
• impose la location d'équipements en plus du loyer.

La liste complète compte vingt clauses : elle est à l'article 4.

9Les obligations du locataire

En face des obligations du bailleur, le locataire doit notamment (art. 7) :

• payer le loyer et les charges aux dates prévues, avec un paiement mensuel de droit s'il le demande ;
• user paisiblement du logement ;
• répondre des dégradations survenues pendant la location, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers ;
• assurer l'entretien courant et les réparations locatives, dont la liste est fixée par décret (décret n° 87-712), sauf vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure ;
• s'assurer et en justifier chaque année si le bailleur le demande.

10La fin du bail : préavis et congé

Quand le locataire part

• Vide : préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue, en cas de premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi après une perte d'emploi, pour raison de santé justifiée par un certificat médical, pour un bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, en cas de violences conjugales dans les cas prévus par la loi, ou d'attribution d'un logement social. Le motif doit être justifié dans la lettre, sinon le préavis reste de trois mois (art. 15).
• Meublé : un mois, à tout moment, y compris pour un bail étudiant de neuf mois (art. 25-8).
• Bail mobilité : un mois, à tout moment (art. 25-15).

Quand le bailleur donne congé

• Le congé prend effet à l'échéance du bail, et n'est possible que pour reprendre le logement (pour soi ou un proche dont la liste est fixée par la loi), le vendre, ou pour un motif légitime et sérieux, comme un manquement du locataire. Le motif doit figurer dans le congé, sous peine de nullité.
• Délai : six mois avant l'échéance en vide (art. 15), trois mois en meublé (art. 25-8).
• En vide, un congé pour vendre vaut offre de vente au locataire, au prix et aux conditions indiqués, valable pendant les deux premiers mois du préavis (art. 15).
• Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peut pas recevoir congé sans une offre de relogement (art. 15 et 25-8). En location vide, cette protection ne s'applique pas si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes (art. 15).
• Un congé frauduleux pour reprise ou vente est puni d'une amende pénale pouvant aller jusqu'à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale (art. 15).

Dans tous les cas, le congé est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ; le délai court à partir de sa réception.

11La colocation

• Le bail suit le contrat type, et la somme des loyers des colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement (art. 8-1).
• Avec un bail par colocataire, chaque partie privative doit faire au moins 9 m² et 20 m³.
• Solidarité : celle d'un colocataire qui part, et de sa caution, prend fin dès qu'un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet de son congé.
• Le bail peut prévoir que le bailleur souscrive l'assurance pour le compte des colocataires et la leur refacture.

Pour trouver des colocataires, voir où publier son annonce : La Carte des Colocs et les groupes Facebook y sont cités.

12Le bail mobilité

• Pour qui : un locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire, à la date d'entrée (art. 25-12). Le logement est meublé.
• Durée : de un à dix mois, non renouvelable et non reconductible, modifiable une seule fois par avenant sans dépasser dix mois. Dans une résidence à vocation d'emploi : d'une semaine à dix-huit mois. Si un nouveau bail est signé ensuite pour le même logement, c'est un bail meublé classique (art. 25-14).
• Argent : loyer libre mais non révisable en cours de bail, aucun dépôt de garantie, charges sous forme de forfait (art. 25-16 à 25-18).
• Mentions obligatoires : le motif du bail mobilité, sa durée, la mention qu'il s'agit d'un bail mobilité et celle de l'interdiction du dépôt de garantie. Sans la mention « bail mobilité », sans la durée ou sans le motif, le contrat devient un bail meublé classique (art. 25-13).
• Colocation : toute clause de solidarité entre colocataires ou entre leurs cautions est réputée non écrite (art. 25-13).