DPE obligatoire pour louer : les règles pour le bailleur

Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, classe un logement de A à G. Il est obligatoire pour louer, et depuis 2025 il décide aussi si un logement peut encore être mis en location. Ce guide reprend les règles qui s'appliquent au bailleur d'un logement vide ou meublé loué comme résidence principale, avec un lien vers chaque texte officiel.

Pour la place des diagnostics dans la mise en location, voir l'étape Faire réaliser les diagnostics ; pour ce que l'annonce doit afficher, voir le diagnostic énergétique dans l'annonce.

1Ce qu'est le DPE

Le DPE est un document qui indique la quantité d'énergie consommée ou estimée par le logement, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre qui en découlent, pour une utilisation standardisée. Il comporte aussi une information sur l'aération ou la ventilation, des recommandations pour améliorer ces performances et le montant des dépenses théoriques d'énergie (code de la construction et de l'habitation, art. L126-26).

Le logement est classé de A à G, du plus au moins performant (art. L173-1-1) :

Quelques précisions données par le ministère de la Transition écologique :

• l'étiquette « énergie » tient compte de la consommation et des émissions de gaz à effet de serre : pour atteindre une classe, le logement doit atteindre le seuil sur chacun des deux critères. L'étiquette « climat » reste affichée ;
• les classes F et G sont les « passoires énergétiques » ;
• l'estimation des coûts annuels est faite pour une utilisation standard : elle ne peut pas être comparée aux factures réelles ;
• depuis le 1er juillet 2021, le DPE est pleinement opposable, à l'exception des recommandations de travaux, qui restent indicatives (page du ministère sur le DPE). Le texte le dit aussi : le locataire ne peut pas se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations qui accompagnent le DPE (loi du 6 juillet 1989, art. 3-3) ;
• depuis le 1er juillet 2024, les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils adaptés, avec une attestation de nouvelle étiquette téléchargeable pour les DPE déjà réalisés.

2Quand il est obligatoire et qui le fait réaliser

• À la location. Le DPE est joint au contrat de location lors de sa conclusion, sauf pour les baux ruraux et les locations saisonnières (art. L126-29). Il fait partie du dossier de diagnostic technique, que le bailleur annexe au bail à sa signature ou à son renouvellement, et qui est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties (loi de 1989, art. 3-3).
• Dès la mise en location. Le propriétaire tient le DPE à la disposition de tout candidat locataire (art. L126-28 et art. 3-3).
• Les exceptions (art. R126-15) : les constructions provisoires prévues pour deux ans au plus, les bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher, certains bâtiments agricoles, artisanaux ou industriels, les lieux de culte, les monuments historiques classés ou inscrits, les bâtiments non chauffés et sans refroidissement, et les bâtiments résidentiels utilisés moins de quatre mois par an.
• À qui revient la dépense. Le DPE est réalisé à l'initiative du propriétaire, à ses frais. Son tarif n'est pas réglementé (ministère).
• Qui l'établit. Une personne qui présente des garanties de compétence, dispose d'une organisation et de moyens appropriés, a souscrit une assurance et n'a aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité avec le propriétaire, son mandataire ni une entreprise qui pourrait faire les travaux. Un annuaire public recense ces personnes (art. L271-6). Le ministère parle d'un diagnostiqueur « certifié » et renvoie à l'annuaire de l'Observatoire de l'ADEME.
• Transmission à l'ADEME. Le diagnostiqueur transmet le DPE à l'Agence de la transition écologique (art. L126-32).

Dans un immeuble collectif, le syndic ou le propriétaire du dispositif collectif fournit les informations sur les équipements communs, aux frais de la personne qui demande le DPE (art. R126-17). Selon le ministère, sans ces informations, un calcul par défaut s'applique et pénalise le résultat. Le copropriétaire peut toujours faire réaliser un DPE individuel de son logement.

3Sa durée de validité

Un DPE est valable dix ans (art. D126-19). Les DPE réalisés avant la réforme du 1er juillet 2021 ont une durée plus courte :

Concrètement, un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n'est plus valable aujourd'hui. Selon le ministère, un DPE vierge (sans consommation indiquée) ne permet pas non plus de prouver la décence du logement, et un nouveau DPE réalisé après des travaux sert à justifier la sortie du statut d'indécence (FAQ du ministère).

4Le DPE dans l'annonce et dans le bail

• Dans l'annonce. En cas de location, l'annonce mentionne le classement du bien en énergie et en gaz à effet de serre et, pour un logement, le montant des dépenses théoriques d'énergie (art. L126-33). Les mentions exactes sont détaillées dans le guide sur l'annonce.
• Une amende en cas d'oubli. Un non-professionnel qui manque à cette obligation encourt une amende administrative pouvant aller jusqu'à 3 000 €, après une mise en demeure restée sans effet. Pour un professionnel, le maximum est de 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
• Logement à consommation excessive. Selon le ministère, l'annonce d'un logement classé F ou G porte la mention « logement à consommation énergétique excessive » ( art. R126-21 à R126-25), sans sanction prévue pour cette seule mention. Depuis le 1er janvier 2022, la loi demande aussi de signaler dans les publicités et dans les baux qu'un logement ne respecte pas le niveau de performance visé en 2028 (art. L173-2).
• Dans le bail. Le DPE fait partie du dossier de diagnostic annexé au contrat (voir ce que le bail doit contenir). Selon le ministère, l'obligation d'annexer ne vise que la signature du bail : pas de remise automatique à la reconduction tacite, mais le locataire peut exiger un DPE valide pour vérifier la décence du logement.
• Informations fausses. Selon le ministère, la responsabilité du bailleur peut être engagée s'il ne transmet pas le DPE ou s'il donne de fausses informations pour induire en erreur le futur locataire.

5Peut-on encore louer ? La décence énergétique

Le bailleur doit remettre un logement décent, c'est-à-dire notamment un logement « répondant à un niveau de performance minimal » au sens des classes de A à G (loi de 1989, art. 6). On parle d'« interdiction de louer » : en droit, il s'agit de la non-décence d'un logement trop énergivore. Le calendrier, pour la France métropolitaine (art. 6 de la loi et art. 3 bis du décret du 30 janvier 2002) :

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le minimum est la classe F à compter du 1er janvier 2028, puis la classe E à compter du 1er janvier 2031.

À quels baux et à quels logements cela s'applique

• Selon le ministère, ces critères s'appliquent aux nouveaux contrats et aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chaque date. Les contrats en cours ne sont pas concernés avant leur renouvellement ou leur reconduction tacite. C'est la lecture du ministère ; la loi ne le précise pas en toutes lettres.
• Le parc privé (vide ou meublé) et le parc social sont concernés. Les locations saisonnières, non.

Ce que risque le bailleur d'un logement non décent

Les textes lus prévoient des conséquences civiles, pas d'amende (loi de 1989, art. 20-1) :

• le locataire peut demander la mise en conformité, sans qu'il soit porté atteinte à la validité de son bail ;
• sans accord ou sans réponse dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, mais ce n'est pas un préalable obligatoire ;
• le juge fixe la nature des travaux et leur délai. Il peut réduire le loyer, ou suspendre son paiement avec ou sans consignation, et suspendre la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux. Il transmet sa décision au préfet ;
• l'information du bailleur par l'organisme qui verse l'aide au logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Selon le ministère (FAQ sur la décence énergétique) :

• informer le locataire que le logement n'est pas décent ne dégage pas le bailleur de ses obligations ;
• le locataire continue de payer son loyer tant qu'un juge n'a rien décidé ;
• à l'ouverture d'un droit à l'aide au logement, le bailleur doit pouvoir attester de la décence, y compris énergétique. Si le logement est jugé non décent, l'aide n'est pas versée au bailleur : elle est conservée pendant 18 mois au maximum, et le locataire ne paie que le loyer après déduction de l'aide. Passé ce délai, elle n'est pas restituée au bailleur ;
• il n'existe pas de cas de congé pour faire des travaux de rénovation énergétique (voir la fin du bail).

Quand le juge ne peut pas ordonner les travaux

Le juge ne peut pas ordonner les travaux nécessaires pour atteindre le niveau minimal, tout en gardant les autres mesures, dans deux cas (art. 20-1) :

• en copropriété, si le copropriétaire démontre que, malgré ses démarches pour des travaux sur les parties communes et des travaux adaptés dans son lot, il n'a pas pu atteindre ce niveau ;
• en cas de contraintes architecturales ou patrimoniales qui y font obstacle malgré des travaux compatibles. Le décret précise deux situations : un risque de pathologie du bâti attesté par une note argumentée d'un homme de l'art, ou un refus d'autorisation administrative (décret du 30 janvier 2002, art. 3 ter). Le propriétaire produit les pièces.

6Le gel des loyers des logements F et G

Pour les logements classés F ou G, la loi gèle les loyers (loi de 1989, art. 17, 17-1 et 17-2) :

• Depuis quand. Pour les contrats conclus, renouvelés ou reconduits après le 24 août 2022, et après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
• Quels logements. Selon le ministère, les logements privés loués vides ou meublés et les nouveaux baux mobilité. Les locations saisonnières sont exclues. Pour le meublé, la loi rend applicables la règle de révision et celle du renouvellement (art. 25-9).
• Le dernier loyer figure dans le bail lorsque le précédent locataire est parti depuis moins de dix-huit mois (voir loyer, charges et révision). Si cette mention manque, le locataire peut mettre le bailleur en demeure sous un mois, puis saisir le juge dans les trois mois.
• Pour augmenter à nouveau. Selon le ministère, le loyer ne peut remonter que si des travaux font sortir le logement du statut de passoire, au moins la classe E, ce qu'un nouveau DPE doit démontrer.

À noter : après un ensemble de travaux d'économie d'énergie, le bailleur peut demander au locataire une contribution au partage des économies de charges, mais seulement si le logement est classé de A à E. Elle dure quinze ans au plus, et son montant n'excède pas la moitié de l'économie estimée (art. 23-1). Pour les autres charges, voir le guide sur les charges récupérables.

Pour les autres logements, la révision annuelle suit l'indice de référence des loyers : voir le guide sur la révision du loyer.

7Un logement mal classé : que faire ?

Pour le ministère, le DPE a pour objectif d'inciter à améliorer la performance du logement, pas d'obliger à faire des travaux. En revanche, remettre en location un logement qui ne respecte plus le niveau minimal passe par des travaux, justifiés par un nouveau DPE réalisé après coup.

• Deux ensembles de travaux sont proposés par un DPE (ministère) : les travaux prioritaires, qui font sortir de l'état de passoire, et ceux qui permettent d'atteindre un niveau performant (A ou B). Pour un logement F ou G, les deux sont proposés.
• Un audit énergétique peut aider à choisir les travaux. Il est obligatoire à la vente de certains logements (art. L126-28-1), pas pour louer ; pour la location, le ministère le présente comme une aide à la décision. Pour les diagnostics qui accompagnent une vente, voir le guide sur le compromis de vente.
• En copropriété, des travaux sur les parties communes demandent l'accord de l'assemblée générale.
• Des aides existent. Le ministère cite le déficit foncier, les certificats d'économies d'énergie, MaPrimeRénov' et Loc'Avantages. Pour les conditions et les montants du moment, le service public de la rénovation de l'habitat, France Rénov' (0 808 800 700), donne un conseil neutre, gratuit et personnalisé.

8Faire vérifier son DPE, et le calcul qui change

• Vérifier le DPE reçu. Chaque DPE porte un numéro à 13 chiffres délivré par l'ADEME : sans lui, selon le ministère, le DPE n'est pas valable. On peut le rechercher sur l'Observatoire de l'ADEME.
• Le QR code. Depuis le 1er juillet 2025, le diagnostiqueur présente, lors de sa visite, le QR code de son certificat valide. Depuis le 1er septembre 2025, un QR code de l'ADEME figure en première page du rapport. Depuis le 1er octobre 2025, les logiciels n'affichent l'étiquette qu'une fois le DPE transmis à l'ADEME (arrêté du 16 juin 2025).
• Un doute sur le résultat. Le locataire peut demander de refaire le DPE, mais le propriétaire peut refuser si celui qui est annexé au bail est valide. Selon le ministère, le propriétaire peut demander des précisions au diagnostiqueur, dont la responsabilité est engagée en cas d'erreur manifeste.