Comprendre le compromis de vente : clauses et rétractation

Le compromis de vente fixe le prix, les conditions et les dates d'un achat immobilier, et il engage les deux parties. Ce guide explique, avec un lien vers chaque texte officiel, ce que contient un compromis, à quoi servent les conditions suspensives, comment fonctionne la rétractation de 10 jours et ce qui se passe ensuite chez le notaire.

Il concerne l'achat d'un logement existant (appartement ou maison) par un particulier. Il ne traite ni la vente sur plan, ni le neuf, ni le viager, ni les terrains, ni les locaux commerciaux, ni l'achat par une société. Il ne donne aucun conseil personnalisé : faites relire votre compromis par le notaire. Vous achetez pour louer ? Voir ensuite les 11 étapes de la mise en location.

1Offre d'achat, promesse unilatérale ou compromis ?

L'offre d'achat

• L'offre d'achat n'est pas obligatoire. Elle prend en général la forme d'une lettre (recommandée ou mail), et elle doit être ferme. Elle contient au moins la désignation du bien, sa superficie, la date, le prix et la durée de validité (Service-Public).
• Sa durée de validité est « en général de quelques jours (1 à 2 semaines) ». Sans durée indiquée, c'est le juge qui la fixe en cas de litige.
• Aucun acompte à ce stade. Verser une somme au vendeur rend l'offre nulle (Service-Public). Le code civil dit que tout engagement unilatéral souscrit pour acquérir un bien immobilier, et pour lequel un versement est exigé ou reçu, est frappé de nullité (art. 1589-1).
• Si le vendeur l'accepte par écrit (« bon pour accord » et signature), il s'engage à vendre aux prix et conditions indiqués et ne peut plus changer d'avis. Une contre-proposition ou un silence rend l'offre caduque.

Deux avant-contrats

Avant l'acte de vente chez le notaire, on signe en général un avant-contrat. Selon Service-Public, il en existe deux principaux, qui « reposent sur des règles juridiques différentes » :

La promesse unilatérale de vente

• Qui s'engage. Le vendeur (le promettant) accorde à l'acheteur (le bénéficiaire) le droit d'opter pour l'achat, ou d'y renoncer, dans un délai fixé (art. 1124).
• Ce qui est fixé. Les éléments essentiels (le bien, le prix) sont déterminés ; il ne manque que le consentement du bénéficiaire.
• Le vendeur est définitivement engagé à vendre, sauf clause de rétractation ou de dédit. Pendant la promesse, il ne peut ni laisser le bien sur le marché ni le vendre à un autre.
• La forme. Acte authentique, ou acte sous signature privée enregistré dans les 10 jours de son acceptation (125 €), sinon la promesse est nulle (art. 1589-2).
• L'argent. Une indemnité d'immobilisation est fréquente (voir la partie 6).

Le compromis de vente (promesse synallagmatique)

• Qui s'engage. Le vendeur s'engage à vendre et l'acquéreur s'engage à acheter : les engagements sont réciproques.
• Ce qui est fixé. Le prix et les conditions de la vente sont fixés dès la signature.
• Le vendeur est définitivement engagé à vendre dès la signature, sauf clause de rétractation ou de dédit.
• La forme. Un acte écrit : sous signature privée, contresigné par un avocat, ou authentique. Deux exemplaires originaux s'il est sous signature privée.
• L'argent. Un dépôt de garantie est fréquent (voir la partie 6).

• Une signature scannée n'est pas valable. Une signature papier ou électronique de chaque partie est requise (Service-Public). Une promesse unilatérale sous signature privée établie sous format électronique ne peut pas être enregistrée : elle est donc nulle.
• Plus de 18 mois. Une promesse de vente d'immeuble dont la validité dépasse 18 mois (ou dont une prorogation porte la durée totale au-delà) est nulle si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique (CCH, art. L290-1). La promesse unilatérale prévoit alors, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix, versée ou cautionnée entre les mains du notaire (art. L290-2).

Le code civil dit que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (art. 1589), et que la vente est parfaite dès qu'on est convenu de la chose et du prix, « quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé » (art. 1583). L'engagement est donc réel ; le droit de rétractation de l'acheteur et les conditions suspensives, expliqués plus loin, le tempèrent.

2Ce que doit contenir le compromis

Service-Public liste ce que doit mentionner un compromis (fiche sur la promesse de vente) :

• Le devoir d'information. Une partie qui connaît une information déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer ; un manquement peut entraîner l'annulation du contrat (Service-Public).
• La superficie d'un lot de copropriété. Toute promesse ou tout contrat constatant la vente d'un lot mentionne la superficie de sa partie privative (loi du 10 juillet 1965, art. 46, dite « loi Carrez »). L'absence de toute mention peut entraîner la nullité de l'acte. Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle de l'acte, le vendeur supporte, à la demande de l'acquéreur, une diminution du prix proportionnelle ; si elle est supérieure, il n'y a aucun supplément de prix. L'action en diminution doit être intentée dans l'année qui suit l'acte authentique. La règle ne s'applique pas aux caves, garages et emplacements de stationnement.
• Les honoraires dans l'annonce. Quand ils sont payés par l'acheteur, l'annonce affiche le prix avec honoraires TTC, le prix sans honoraires, le pourcentage et la partie qui paie (Service-Public) : c'est ce que signifie « FAI ».

3Les conditions suspensives : prêt, urbanisme, préemption

Une condition suspensive est un événement futur et incertain dont dépend l'exécution du contrat (code civil, art. 1304). Tant qu'il n'est pas arrivé, l'exécution est suspendue ; s'il ne se réalise pas, l'obligation est « réputée n'avoir jamais existé » (art. 1304-6). Service-Public cite, parmi les exemples, l'obtention d'un prêt, d'un certificat d'urbanisme ou des travaux à réaliser par le vendeur. Le compromis fixe le délai de réalisation, librement, sauf pour le prêt.

La condition de prêt

• Le compromis doit indiquer si le prix sera payé, même en partie, avec ou sans prêt (code de la consommation, art. L313-40).
• S'il est payé avec un prêt immobilier, l'acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du prêt, pour une durée d'au moins un mois à compter de la signature. Si la condition n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance est « immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit » (art. L313-41).
• S'il est écrit que le prix sera payé sans prêt, l'acheteur doit recopier de sa main une mention reconnaissant que, s'il emprunte tout de même, il ne peut pas se prévaloir de ces protections. Sans cette mention ou sans l'indication, un prêt demandé place le contrat sous la condition suspensive (art. L313-42).
• En pratique (Service-Public), la condition précise le montant maximal du prêt, la durée, le taux maximal accepté (hors assurance, frais de dossier et garanties), le délai de dépôt de la demande, le délai pour obtenir l'accord (« en général de 45 à 60 jours », jamais moins d'un mois), le nombre de banques à solliciter et la preuve de l'obtention ou du refus. Il faut en respecter strictement les termes.
• Une offre ferme, pas un accord de principe. La condition est remplie dès la présentation d'une offre ferme et sans réserve correspondant aux caractéristiques stipulées. Un simple accord de principe ou une attestation sommaire ne suffit pas.
• Si le prêt est refusé, il faut prévenir le vendeur et le notaire selon les conditions et délais du compromis, avec le justificatif du refus. Fait dans les délais, la vente n'a pas lieu et les sommes versées sont récupérées sans pénalité.

Les garde-fous du code civil

• La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement (art. 1304-3).
• Une partie peut renoncer à une condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant qu'elle n'est ni accomplie ni défaillie (art. 1304-4).
• Avant l'accomplissement, le débiteur ne doit rien faire qui empêche la bonne exécution de l'obligation (art. 1304-5).

Urbanisme et préemption

• Le certificat d'urbanisme (CU). Il informe sur les règles d'urbanisme applicables, les taxes et les servitudes. Il en existe deux : le CU d'information et le CU opérationnel (le projet est-il réalisable ?). La demande est gratuite et peut être faite par toute personne intéressée, comme un futur acquéreur. Ce n'est pas une autorisation d'urbanisme (Service-Public).
• Le droit de préemption. Le notaire vérifie les droits de préemption (la Safer pour les terrains agricoles, les collectivités territoriales, les coindivisaires) (Service-Public). Pour le droit de préemption urbain, le propriétaire adresse une déclaration à la mairie avec le prix et les conditions de la vente ; le silence du titulaire pendant deux mois à compter de la réception vaut renonciation (code de l'urbanisme, art. L213-2). Ce délai est suspendu par une demande de documents ou de visite.

4La rétractation de 10 jours

L'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte (CCH, art. L271-1). Service-Public parle de dix jours calendaires, c'est-à-dire jours fériés compris.

• Comment. L'acte est notifié par lettre recommandée avec avis de réception, ou par un moyen offrant des garanties équivalentes pour la date de réception. La rétractation s'exerce dans les mêmes formes. Service-Public propose un modèle de lettre pour résilier le compromis.
• Remise en main propre. Quand l'acte est conclu par un professionnel mandaté pour la vente, il peut être remis directement ; le délai court alors à partir du lendemain de la remise, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.
• Une seule fois. Si une promesse précède l'acte, le délai s'applique à cette promesse. À la signature de l'acte authentique, l'acheteur n'a plus de délai ; sans promesse, il a un délai de réflexion de dix jours sur le projet d'acte, pendant lequel l'acte ne peut pas être signé (art. L271-1 ; Service-Public).
• Le vendeur n'a pas ce droit. Il n'a ni délai de rétractation ni délai de réflexion. Il est engagé dès la signature, sauf clause de rétractation ou de dédit. S'il refuse de vendre, l'acquéreur peut le contraindre ou demander une indemnisation (Service-Public).
• L'information doit être claire. Les actes indiquent « de manière lisible et compréhensible » les modalités de la rétractation, sous peine d'une amende administrative pouvant aller jusqu'à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (art. L271-1).
• Copropriété. Si les documents sur l'organisation de la copropriété et ses informations financières ne sont pas remis au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation ne court qu'à partir du lendemain de leur communication (CCH, art. L721-3).

L'argent, pendant ces dix jours

Le texte de loi est strict (CCH, art. L271-2) : « nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation », sauf dispositions législatives expresses contraires.

• Si les parties conviennent d'un versement à une date postérieure à ce délai, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise des sommes à la date convenue.
• Quand l'acte est conclu par un professionnel mandaté, un versement peut être reçu s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds. En cas de rétractation, les fonds sont restitués dans les 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
• Exiger ou recevoir un versement en méconnaissance de ces règles est puni de 30 000 € d'amende.

De son côté, Service-Public indique qu'il est fréquent qu'un compromis prévoie un dépôt de garantie, dont le montant « correspond à 10 % du prix », bloqué chez le notaire. Ces deux informations figurent dans les sources officielles sans que l'une renvoie à l'autre : demandez au notaire, avant de signer, quelle somme est demandée, à quelle date et à qui elle est versée.

5Diagnostics, copropriété, superficie : ce que le vendeur remet

Le dossier de diagnostics techniques

Le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique (CCH, art. L271-4). Il comprend, selon le bien : le plomb, l'amiante, les termites, le gaz, l'électricité, l'état des risques, le diagnostic de performance énergétique (DPE) et, le cas échéant, l'audit énergétique, l'assainissement non collectif, la mérule, le bruit des aérodromes, le chauffage au bois et les arrêtés de sécurité ou de salubrité. L'audit énergétique est remis à l'acquéreur potentiel lors de la première visite.

• Les diagnostics doivent être en cours de validité à la date de la promesse. Un document qui n'est plus valable à la signature de l'acte authentique est remplacé par un nouveau (art. L271-5). Si le constat de plomb établit l'absence de plomb, ou des concentrations sous les seuils, il n'y a pas lieu d'en refaire un à chaque vente.
• Sans certains documents (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif), le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Sans état des risques ou arrêtés de sécurité, l'acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix (art. L271-4, II).
• Les recommandations du DPE n'ont qu'une valeur indicative. Si vous achetez pour louer, un logement classé F ou G a des conséquences : voir le guide sur le DPE obligatoire pour louer.
• Les diagnostiqueurs doivent présenter des garanties de compétence, être assurés et n'avoir aucun lien de nature à porter atteinte à leur indépendance avec le propriétaire ou une entreprise de travaux (art. L271-6).

Dans une copropriété

L'article L721-2 du CCH impose au vendeur de remettre à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse :

• la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (sauf impossibilité d'obtenir ces documents auprès du syndic) ;
• les informations financières : les charges courantes et hors budget payées par le vendeur sur les deux exercices précédents, les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur, l'état global des impayés de charges et de la dette envers les fournisseurs, et, s'il existe un fonds de travaux, la part rattachée au lot et la dernière cotisation ;
• le carnet d'entretien, une notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires, les conclusions du diagnostic technique global le cas échéant, et le plan pluriannuel de travaux adopté (ou, à défaut, son projet s'il existe).

• Exceptions. La plupart de ces documents ne sont pas exigés si l'acquéreur est déjà propriétaire d'un lot dans la même copropriété. Pour un lot annexe (parking, cave, grenier, garage…), les procès-verbaux d'assemblée et plusieurs autres documents ne sont pas exigés.
• Remise. Elle peut se faire sur tous supports, y compris par voie électronique avec l'acceptation expresse de l'acquéreur. Celui-ci atteste de la remise par sa signature (acte authentique) ou par un document signé et daté de sa main (acte sous signature privée).
• L'état daté. Établi par le syndic et transmis au notaire, il indique les sommes dues par le vendeur au syndicat et par le syndicat au vendeur (Service-Public).

6Si l'on renonce : dépôt de garantie, clause pénale, arrhes

• Le dépôt de garantie (compromis). Service-Public décrit un acompte, « correspondant à 10 % du prix de vente », bloqué sur le compte séquestre du notaire. Si les conditions suspensives ne se réalisent pas, il est rendu intégralement ; si l'acquéreur renonce à l'achat, il est conservé par le propriétaire ; à la signature de l'acte définitif, il est déduit du prix. Ce montant est un usage rapporté par Service-Public, pas une règle de la loi.
• L'indemnité d'immobilisation (promesse unilatérale). Elle rémunère l'exclusivité accordée à l'acheteur. Elle est obligatoire, à 5 % au moins, si la promesse dépasse 18 mois (art. L290-2) ; « en pratique », Service-Public indique 5 à 10 %. Elle est déduite du prix si la vente a lieu, rendue si une condition suspensive ne se réalise pas, et conservée par le vendeur si l'acquéreur renonce sans cause légitime.
• La clause pénale. Quand le contrat prévoit que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme, le juge ne peut allouer ni plus ni moins. Il peut cependant, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est due qu'après mise en demeure (code civil, art. 1231-5).
• Les arrhes. Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun peut s'en départir : celui qui les a données en les perdant, celui qui les a reçues en restituant le double (art. 1590).
• Le dédit. C'est la possibilité de renoncer à son engagement en payant une somme fixée à l'avance. Le vendeur n'en dispose que si le compromis le prévoit dans une clause (Service-Public).

7De la signature à l'acte chez le notaire

• L'acte authentique est obligatoirement rédigé par un notaire. La date limite, fixée librement au compromis, peut être prolongée par un avenant établi dans les mêmes conditions que le contrat initial (Service-Public).
• Ce que vérifie le notaire. L'identité et la capacité des parties, l'éventuelle procuration, le casier judiciaire de l'acheteur (interdiction d'acheter un bien d'habitation), l'état hypothécaire, les règles d'urbanisme, la situation cadastrale, les droits de préemption et l'origine de propriété. Sont annexés notamment le certificat d'urbanisme, le droit de préemption urbain purgé, la levée d'hypothèque, l'état daté pour une copropriété et le dossier des diagnostics.
• La signature. Devant le notaire, par chacune des parties ou leur mandataire (procuration). Vendeur et acheteur peuvent avoir le même notaire ou chacun le leur ; le notaire lit l'acte à voix haute. Le support peut être papier ou électronique.
• Le paiement. Le jour de la signature, l'acheteur paie la totalité du prix et les frais de notaire. Le prix est payé par virement s'il est supérieur ou égal à 3 000 €. Le notaire transfère le prix au vendeur après enregistrement, en principe sous un mois.
• Les frais de notaire comprennent les émoluments (un tarif réglementé, identique quel que soit le notaire), les honoraires, les débours (sommes avancées) et les droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités. Ils sont à la charge de l'acheteur, sauf accord contraire. Demandez un devis détaillé, et utilisez le simulateur de Service-Public.
• La propriété. L'acheteur devient propriétaire à la signature de l'acte. Le titre de propriété, une copie de l'acte revêtue des cachets de l'administration fiscale, arrive environ six mois après.
• Alsace-Moselle. Des règles spécifiques s'y appliquent.

8Le jargon de l'acheteur, en clair

9Dix questions à poser avant de signer

Ces questions reprennent les parties précédentes. Elles ne remplacent pas l'avis du notaire ; elles aident à lui poser les bonnes.

1. Mon compromis est-il authentique ou sous seing privé, et la date limite de l'acte y figure-t-elle ?
2. Les conditions suspensives (prêt, urbanisme…) ont-elles des délais et des termes qui correspondent à mon projet ?
3. Le compromis indique-t-il si je paie avec ou sans prêt, et, dans le second cas, ma mention manuscrite ?
4. Quelle somme m'est demandée, à quelle date, et à qui est-elle versée ?
5. Les diagnostics sont-ils annexés, et en cours de validité ?
6. Pour une copropriété : ai-je reçu tous les documents avant ou à la signature de la promesse ?
7. La superficie de la partie privative est-elle indiquée ?
8. Quel est le prix du bien, et celui du mobilier ?
9. Quel est le montant des honoraires, et qui les paie ?
10. Que se passe-t-il si je renonce, ou si une condition ne se réalise pas ?